O urbanista ipiauense arq. Elson Andrade, traz nesta edição, um importante alerta aos locadores, locatários e donos de imóveis, sobre as graves alterações vindouras a partir da vigência da Reforma Tributária, que começará a valer em 2026.
Com a reforma tributária aprovada, o Brasil terá grandes mudanças na forma como os impostos são cobrados. Para quem tem ou aluga imóveis, a novidade é a criação de um novo sistema de impostos e um cadastro nacional que vai cruzar todas as informações.
Novas regras para a cobrança de impostos
A partir de 2026, a receita com aluguéis passará a ser tributada por duas novas bases tributárias de impostos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). Juntos, eles formam o novo IVA (Imposto sobre o Valor Adicionado). Quem não tiver impostos previamente contraídos acumulados na cadeia tributária… e não tiver uma boa orientação de profissionais capacitados e de visão transversal (dado ao cruzamento de informações) poderá entrar em situações bem embaraçadas. Em alguns casos, à primeira vista o somatório da incidência cheia, poderá chegar em tese a 28% da renda auferida, fora o IRPF ou, IRPJ, salvo sapiência e astucia na redução de alíquotas, na forma da lei.
Esses novos impostos aglutinarão o PIS, COFINS, ICMS e ISS. A boa notícia, para quem opera corretamente na forma da lei, assistido por um bom advogado, contador e/ou corretor entendidos do assunto…estes locadores poderão reduzir a alíquota de impostos sobre o aluguel de até70% em relação à alíquota cheia.
Há que se destacar, que essa mudança representa um aumento substancial na carga tributária, e arrecadação adicional para as prefeituras, já que, antes, o aluguel não era tributado por esses impostos.
Quando todos pagam… a carga além de ficar mais justa e leal, poderá ser menor, mediante inferência em pressão político-social.
É importante lembrar que a cobrança do(IRPF)Imposto de Renda Pessoa Físicasobre a renda do aluguel continua a existir, independente da nova carga tributária em seus tradicionais 27,5% a 15% sobre a renda da PF, depois de enquadrar na tabela progressiva, claro! Em muitos casos, é necessário o proprietário avaliar constituir uma empresa de gestão de patrimônio, inclusive, pela questão sucessória. Porém, cabe destacar mais uma vez a análisetransversal multidisciplinar, e nunca deixar de observar os riscos envolvendo a Justiça Trabalhista. Lembrar que a minha avó já avisava: Se correr o bicho pega, se ficar, o bicho come!
O Insurgente Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Fim da “Sonegação”
Para que o governo consiga fiscalizar tudo isso, foi criado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Pense nele como a “identidade de validade nacional”,uma espécie de CPF de cada imóvel no país.
Atualmente, as informações sobre imóveis estão espalhadas em diferentes lugares, como prefeituras, Receitas Fazendárias, cartórios e o Incra. Com o CIB, todos esses dados serão unificados em um só “lugar”. A Receita Federal terá acesso a esse cadastro, podendo cruzar informações de forma muito mais ágil e eficiente, pois, inclusive esse cadastro terá coordenada georreferenciada, a qual irá potencializar o cruzamento de informações, como disparidade de preços e valores, na mesma circunstância e circunscrição geográfica.
O que o CIB vai permitir fiscalizar?
A partir do CIB, o sistema computacional de inteligência artificial do governo poderá identificar facilmente, lavrar um lançamento de oficio e mandar via correios uma notificação (automaticamente):
- Imóveis não declarados: Qualquer pessoa que tenha uma propriedade não registrada.
- Renda de aluguéis não declarada: O governo saberá quais imóveis estão alugados e se o proprietário está pagando os impostos sobre o aluguel.
- Valor venal de imóveis: Com um banco de dados completo, ficará mais difícil vender um imóvel por um valor muito abaixo do mercado para pagar menos imposto.
- Cruzar informações digitais: Dado que a partir de 2027 haverá um cordão umbilical digital, entre Receitas Fazendárias e Bancos, em especial o Banco Central, com troca de dados financeiros e fiscais dos contribuintes, e, correntistas do sistema bancário e de pagamentos brasileiro (PIX por exemplo).Se as movimentações bancárias não baterem com as declarações de todos os envolvidos na operação… a emboscada estará armada. Inclusive, na falsa doação.
- Regularidade Fundiária, Urbanística e Afetação no direito de propriedade e posse: É passado a hora das prefeituras tomarem vergonha na cara e não mais permitirem o surgimento de loteamentos clandestinos e/ou irregulares, sob pena de uma SuperHiper confusão jurídico-urbanística-fiscal e a consequente desvalorização no valor venal real dos imóveis dado a falta de infraestrutura e registro de titularidade oficial.
Se tem um lado bom nisso… é que esse cadastro abre portas para a tokenização de cotas de direito de propriedade de imóveis, já em estudo e desenvolvimento no Banco Central, no arcabouço da estrema financeirização vindoura do iminente DREX.
Em resumo, neste caso, a reforma tributária muda as regras de impostos incidentes sobre imóveis, e, com o CIB, atribui funções as prefeituras, quando e onde a Receita Federal terá uma ferramenta poderosa para fiscalizar as operações e regularidades cruzadas. O objetivo do governo é aumentar a arrecadação e diminuir a sonegação. Por isso, é essencial que os proprietários, locatários e locadores de imóveis, as prefeituras e Registros de Imóveis, fiquem atentos a essas novas regras para se adaptarem às mudanças; sob pena de passarem a corda no próprio pescoço.
SUPLEMETO JURÍDICO:
O artigo 59 da Lei Complementar (LC) nº 214/2025 estabelece a obrigatoriedade da criação de um cadastro único para pessoas físicas, jurídicas e imóveis, com informações integradas e compartilhadas entre os fiscos (federal, estaduais, distrital e municipais) em um ambiente nacional. Este cadastro é crucial para a administração tributária, visando maior eficiência, transparência e segurança na gestão do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).
O que estabelece o Artigo 59:
- Cadastro Único:
Pessoas físicas, jurídicas e entidades sem personalidade jurídica sujeitas ao IBS e à CBS devem se registrar em um cadastro com identificação única (CPF, CNPJ e CIB).
- Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB):
Criação de um CIB para unificar informações de imóveis rurais e urbanos.
- Integração e Compartilhamento:
Obrigatoriedade de integração, sincronização e compartilhamento de informações cadastrais entre as diferentes esferas de governo (federal, estadual, distrital e municipal).
- Objetivo:
Fortalecer a gestão fiscal, a fiscalização e o controle dos fiscos, além de simplificar os processos e aumentar a arrecadação.
Principais impactos:
- Eficiência:
Modernização da gestão tributária com unificação de informações cadastrais.
- Justiça fiscal:
Fortalecimento da cooperação interfederativa e da autonomia municipal.
- Transparência:
Criação de um canal de comunicação mais eficiente entre fisco e contribuintes.
- Segurança jurídica:
Garantia de maior segurança nas transações e na administração tributária.
- Domicílio Tributário Eletrônico (DTE):
O Domicílio Tributário Eletrônico (DTE) será unificado e obrigatório para todas as pessoas jurídicas.
Este artigo é um dos pilares da regulamentação da Reforma Tributária, promovendo a integração dos cadastros fiscais e imobiliários para uma administração tributária mais moderna e integrada.
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Da redação: Elson Andrade – que é arquiteto, urbanista, empresário desenvolvimentista, pós-graduado pelo Instituto de Economia da Unicamp.